房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房企頻頻暴雷，很多業(yè)主開(kāi)始擔(dān)心自己購(gòu)買(mǎi)的期房是否能夠如期交付，交付的房子是否與購(gòu)買(mǎi)時(shí)房地產(chǎn)商承諾的一致。小睦進(jìn)度解讀，實(shí)地探查北京房地產(chǎn)各個(gè)在建項(xiàng)目，讓您穩(wěn)坐家中便能及時(shí)知曉項(xiàng)目的實(shí)時(shí)進(jìn)展。我們的施工進(jìn)度每20個(gè)工作日會(huì)更新一次，請(qǐng)多多支持小睦，在文章末尾給小睦點(diǎn)點(diǎn)贊。

今日探訪：龍湖九里熙宸,看房咨詢(xún)戶(hù)型圖上售樓員聯(lián)系方式.

項(xiàng)目信息

鳥(niǎo)瞰圖

截至9月12日小編統(tǒng)計(jì)，2022年取證3次，住宅共簽約166+102+162套，網(wǎng)簽均價(jià)約5.6-5.8萬(wàn)元/平左右。

樓盤(pán)地址： 麗澤西 五環(huán)主城

1地段優(yōu)勢(shì)：城六區(qū)雙軌交匯

京西剛需客群置業(yè)無(wú)非兩個(gè)選擇，近郊地鐵小戶(hù)型或者城區(qū)二手老破小。

想滿(mǎn)足別墅居住的改善客群也無(wú)非兩個(gè)選擇，要么遠(yuǎn)郊區(qū)疊拼，要么主城區(qū)二手頂樓復(fù)式或者一層下躍。

而九里熙宸恰好是第三個(gè)選擇。

龍湖建工·九里熙宸的位置在西五環(huán)園博園板塊，地鐵14號(hào)線的張郭莊站旁，緊鄰豐臺(tái)科技園西區(qū)，坐擁雙軌交匯：

項(xiàng)目距離地鐵14號(hào)線和1號(hào)線支線交匯的張郭莊站僅700米，步行10分鐘就可以到達(dá)，去麗澤地鐵站只需8站20分鐘，開(kāi)車(chē)半小時(shí)可達(dá)中關(guān)村。

這兩條地鐵連接了麗澤商務(wù)區(qū)、金融街、國(guó)貿(mào)、中央政務(wù)區(qū)，換乘可達(dá)豐臺(tái)科技園，并且可實(shí)現(xiàn)與9號(hào)線、4號(hào)線、5號(hào)線、10號(hào)線以及6號(hào)線多條線路的換乘，是兩條含金量相當(dāng)高的地鐵線路。

（1號(hào)線支線將于年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，未來(lái)1號(hào)線支線將在張郭莊站與地鐵14號(hào)線換乘。）

另外，園博園板塊是北京主城唯一集“河、湖、園”為一體的生態(tài)綠芯，一河五湖六公園。

2業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)：低密洋房造就區(qū)域標(biāo)桿

龍湖自創(chuàng)業(yè)起步，現(xiàn)已成長(zhǎng)為植根全國(guó)一二線城市的世界500強(qiáng)企業(yè)，在30載的時(shí)代躍遷中，龍湖歷經(jīng)了行業(yè)風(fēng)起云涌，穩(wěn)健穿越市場(chǎng)周期，用不變的初心，始終以客戶(hù)的需求為錨，持續(xù)創(chuàng)新的堅(jiān)守，造就了一個(gè)又一個(gè)區(qū)域標(biāo)桿。

九里熙宸外立面：現(xiàn)代美學(xué)的風(fēng)格，搭配精工紅磚，融入周邊環(huán)境又能脫穎而出。

綠化：中央臺(tái)地園林景觀，濃茵密布，兩環(huán)兩軸，步移景移。

歸家大門(mén)：黑金+灰色奢石盡享尊容，重疊水景，伴溪臺(tái)階，穿景入林。

九里熙宸，主城區(qū)稀缺的純洋房社區(qū)，不僅有1.7的容積率硬支撐，而且無(wú)論是77㎡的兩居還是120㎡的三居、四居，均為南北通透朝向，這點(diǎn)尤為難得。

臺(tái)地園林加錯(cuò)落排布，保證了每一個(gè)樓棟的采光、通風(fēng)、觀景公平，而這正也體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商為了提升購(gòu)房者居住舒適度在利潤(rùn)上的讓渡。

占地面積： 43910平方米

建筑面積： 74600平方米

容積率： 1.7

綠化率： 30%

停車(chē)位： 車(chē)位配比1：1.3，

車(chē)位總計(jì) 1101個(gè)，純地下停車(chē)

樓棟總數(shù)： 19

總戶(hù)數(shù)： 828

龍湖九里熙宸位于麗澤西五環(huán)主城位置，以下是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍。

施工現(xiàn)場(chǎng)

施工現(xiàn)場(chǎng)

施工現(xiàn)場(chǎng)

施工現(xiàn)場(chǎng)

施工現(xiàn)場(chǎng)

施工現(xiàn)場(chǎng)

施工現(xiàn)場(chǎng)

施工現(xiàn)場(chǎng)

施工現(xiàn)場(chǎng)

施工現(xiàn)場(chǎng)

施工現(xiàn)場(chǎng)

7、戶(hù)型

77平米兩居室

南向兩面寬，典型的南北兩居室，剛需小戶(hù)型。這兩年北京市場(chǎng)這種剛需戶(hù)型相對(duì)比較少，戶(hù)型沒(méi)什么大的亮點(diǎn)。對(duì)于錢(qián)不多的剛需來(lái)說(shuō)，這也是一種選擇吧。

87平米三居

87平米的剛需三居室，比之前流行的89平米三居室，壓縮了兩平米，但是效果沒(méi)有變。北向兩臥室。儲(chǔ)物空間利用方面還是經(jīng)過(guò)了一定的設(shè)計(jì)。其它無(wú)亮點(diǎn)。大門(mén)正對(duì)著廚房，有人還是很在乎的，看看如何優(yōu)化一下更好。

99平米三居

比87平米增加12平米做成了南向三面寬，三葉草戶(hù)型，增加了一個(gè)衛(wèi)生間，實(shí)用性大增。這個(gè)還是非常不錯(cuò)的，這12平米增加的很值。全明格局（主臥衛(wèi)生間都是明衛(wèi)）。唯一不足就是大門(mén)正對(duì)次臥的大門(mén)，這個(gè)看如何化解一下。大毛病沒(méi)有。

120平米四居

增加了20平米，增加一個(gè)臥室，四葉草戶(hù)型。這個(gè)也是北京市場(chǎng)傳統(tǒng)的剛需改善型戶(hù)型，南向面寬更寬了，10.3米。入戶(hù)儲(chǔ)物空間更大了。全明格局。

120平米三居室

這個(gè)戶(hù)型是這個(gè)小區(qū)的亮點(diǎn)戶(hù)型，大型的客廳，270度的大轉(zhuǎn)交陽(yáng)臺(tái)。為了好看這個(gè)廚房做成開(kāi)放，后期居家，咱們中國(guó)人炒菜還是常有的事情，因此油煙要好好考慮一下。廚房最好是能關(guān)上門(mén)的。這個(gè)改善戶(hù)型，看著是特別爽。長(zhǎng)期居住，那我真不知道了（我還是喜歡坐的沙發(fā)背后是實(shí)體的墻，后面是玻璃窗戶(hù)，總感覺(jué)不是那么踏實(shí)。但是視野效果絕對(duì)好，采光就更不用說(shuō)了。但是現(xiàn)在年輕人就喜歡這種，云筑的可變戶(hù)型，我看來(lái)很雞肋，但是賣(mài)的最搶手）。

總之：這里從77、89平米至99平米，120平米是最大戶(hù)型，明顯是剛需和剛需改善戶(hù)型的定位，99平米南向三面寬的三葉草和120平米的四葉草戶(hù)型，性?xún)r(jià)比還是非常不錯(cuò)的。這個(gè)定位還是非常與區(qū)位相匹配的，總價(jià)降低一點(diǎn)，品質(zhì)提高一點(diǎn)，好讓剛需們買(mǎi)單上車(chē)（看來(lái)開(kāi)發(fā)商這兩年也是很卷的）。

1號(hào)樓西戶(hù)三居室三層拍攝

5號(hào)樓中間戶(hù)三居室95

17號(hào)樓西邊戶(hù)三居室120

6號(hào)樓東邊戶(hù)三居室拍攝

8、圈層--剛需和剛改群體

這里屬于西南五環(huán)至六環(huán)之間，配套相對(duì)比較缺乏。地鐵沿線，更適合剛需和剛改的購(gòu)買(mǎi)人群?？們r(jià)限制，小戶(hù)型的兩居室、三居室及小面積緊湊型四居室是這里的主要戶(hù)型。

9、價(jià)格

銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在在賣(mài)的基本均價(jià)在6W元左右（優(yōu)惠力度還不小，擔(dān)心利好頻出，后面會(huì)漲價(jià)）。

新房：這里附近可對(duì)比的項(xiàng)目是，東側(cè)約2公里為板塊內(nèi)在售項(xiàng)目熙悅晴翠（項(xiàng)目銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.8萬(wàn)/平，小區(qū)主力戶(hù)型90-140平三居、四居、樓間距50-60米、10-15層的板樓，74㎡一口價(jià)449萬(wàn)，90㎡一口價(jià)552萬(wàn)，110㎡一口價(jià)667萬(wàn)，均價(jià)6.3萬(wàn)到6.8萬(wàn)/㎡。）不過(guò)九里熙宸指導(dǎo)價(jià)6.5萬(wàn)（現(xiàn)在賣(mài)6萬(wàn)），樓面價(jià)32844元/m，比熙悅晴翠樓面價(jià)4.4萬(wàn)，低了1萬(wàn)+（現(xiàn)在也低了5000元），成本更低，利潤(rùn)空間大，有足夠的空間把品質(zhì)做好（品質(zhì)確實(shí)更高了）。永定河的東岸就是大瓦窯地鐵站，這里新房基本均價(jià)在在售均價(jià)8.1-8.2萬(wàn)/平左右。相對(duì)乘坐地鐵兩站地，降價(jià)兩萬(wàn)，對(duì)剛需買(mǎi)房還是比較值的。

南側(cè)4.5公里的西山金茂府銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6萬(wàn)/平，小區(qū)由32棟洋房組成，小區(qū)主力戶(hù)型：120-140-160平米四居室（直接定位改善了，沒(méi)辦法離地鐵站有點(diǎn)遠(yuǎn)），樓間距35-45米，目前都還有房在售。不過(guò)，該項(xiàng)目距14號(hào)線張郭莊地鐵站3.7公里（比九里熙宸離地鐵站太遠(yuǎn)了，）。

二手房：東北2公里有2016年建成的西山甲一號(hào)，單價(jià)5.9W；西北1公里有2020年開(kāi)盤(pán)的熙悅天寰，單價(jià)6.1W；2011年的板樓紅山郡，3.4W；西南500米的槐樹(shù)嶺小區(qū)，房齡25年，3W。可以看出九里熙宸6W的價(jià)格基本是與周邊二手相匹配（并且品質(zhì)相對(duì)還高一點(diǎn)。這個(gè)相對(duì)有折扣還是值得的，指導(dǎo)價(jià)6.5W就不是那么值了）。

總之：相對(duì)按照指導(dǎo)價(jià)6.5W，確實(shí)高了。但是現(xiàn)在可以特價(jià)6W。真相對(duì)還是比較合理的（基本與周邊二手相持平），相加性?xún)r(jià)比還是不錯(cuò)的，更友好一點(diǎn)。

10、購(gòu)買(mǎi)建議

①、地塊是龍湖和建工聯(lián)合體一次報(bào)價(jià)底價(jià)成交，利潤(rùn)空間還是比較大的。分三次批準(zhǔn)預(yù)售。這里位于西南五環(huán)至六環(huán)之間，目前的微循環(huán)公路經(jīng)過(guò)了修整（大灰廠路已經(jīng)重新修了--這里堵車(chē)基本會(huì)，除非出事故了另說(shuō)），到達(dá)環(huán)線公路后還是比較通暢的（到達(dá)六環(huán)或者園博園路至五環(huán)），特別是園博園西路很寬敞，車(chē)也很少（特別適合新手去練車(chē)），項(xiàng)目距離地鐵14號(hào)郭公莊站1.2km，屬于鄰地鐵房，相對(duì)還是比較方便的。隔壁的鐵路絕對(duì)屬于減分項(xiàng)，想買(mǎi)這里的建議去地塊邊上感受一下火車(chē)的噪音，看看自己是否能接受。北側(cè)若隱若現(xiàn)的墓地大家也仔細(xì)看看，特別在乎的，衡量一下，是否要買(mǎi)（建議能直接看到墓地的，就不要選了，看著確實(shí)不太舒服（好多人說(shuō)后期會(huì)清理走的，你聽(tīng)聽(tīng)就行了，不能把這當(dāng)做利好--能清走，現(xiàn)在就清理了，影響銷(xiāo)售，你買(mǎi)了，錢(qián)都付了，后期清理的動(dòng)力在哪里呢）。被周邊各種建筑物擋住了，那就可以慎重考慮一下）。

②、這里也做了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，豐臺(tái)科技園西園，吸納麗澤及豐臺(tái)科技園的外溢產(chǎn)業(yè)（但是麗澤還在努力發(fā)展中，現(xiàn)在還沒(méi)法溢出，豐臺(tái)科技園還有地待建，空置的樓還是有的）。這里基本要靠地鐵14號(hào)線去串聯(lián)產(chǎn)業(yè)區(qū)。這里不算學(xué)區(qū)房，頂多算是有學(xué)上。這里的生活配套除了公園和各種休閑場(chǎng)所比較方便之外（公園、湖泊、溫泉比較豐富，地鐵站西南側(cè)有張郭莊休閑公園--還是非常大的（粉絲友情提醒，加上去）眾所周知，公園綠化是豐臺(tái)河西的一大亮點(diǎn)），醫(yī)療和商場(chǎng)相對(duì)比較匱乏，需要借助交通工具共享東區(qū)區(qū)域的資源。

③、小區(qū)開(kāi)發(fā)商屬于龍湖+建工=品質(zhì)+保險(xiǎn)（前兩年?duì)€尾樓，把大家整怕了），小區(qū)低層洋房，一梯兩戶(hù)，低容積率，特別適合高端住宅，小區(qū)的綠化樓棟也沿用了龍湖的品質(zhì)，但是修建了剛需的小戶(hù)型（剛需的戶(hù)型+高端改善的社區(qū)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商也卷，這里的不足只能用高品質(zhì)來(lái)替代）。

④、這里基本是剛需和剛改的圈層定位，價(jià)格相對(duì)新房（指導(dǎo)價(jià)6.5W，但是實(shí)際銷(xiāo)售基本在6W左右），確實(shí)還是有一定的優(yōu)勢(shì)。相對(duì)周邊的二手房，基本持平，但是品質(zhì)確實(shí)高出好多，相對(duì)還是比較值得（好多人說(shuō)這樣的缺點(diǎn)，那樣的不好，但是價(jià)格才是最直接的）。

⑤、購(gòu)買(mǎi)人群：

人群一：豐臺(tái)河西、青塔及豐臺(tái)科技園、麗澤商務(wù)區(qū)的剛需人群（好多人在這里住習(xí)慣了，有河西情節(jié)，反正后臺(tái)問(wèn)豐臺(tái)河西的還不少，航天三院上班，那這里都能兼顧）。

人群二：14號(hào)線沿線的上班剛需人群（麗澤、CBD、最遠(yuǎn)望京確實(shí)有點(diǎn)遠(yuǎn)了，但是兩口子一個(gè)在河西，一個(gè)在望京或者14號(hào)線沿線，這里還是剛需的一個(gè)選擇之地）。

人群三：14號(hào)線換乘一次可達(dá)區(qū)域的剛需人群（當(dāng)你口袋錢(qián)不足的時(shí)候，這里還是可以來(lái)考慮一下）。

人群四：購(gòu)買(mǎi)人自己匹配吧（我也有認(rèn)識(shí)的兩個(gè)朋友住河西。他的原話是，除了距離遠(yuǎn)一點(diǎn)，房?jī)r(jià)不怎么漲之外，其它方面沒(méi)毛病，整天生活在綠樹(shù)海洋中。還有一個(gè)住在青龍湖，整天問(wèn)我這里什么時(shí)候會(huì)漲一波--你都享受了這么好的環(huán)境，就別想著漲價(jià)的事情了，好多時(shí)候魚(yú)和熊掌不可兼得。帶著投資心情來(lái)青龍湖的，勸你別去了，會(huì)讓你失望的）。