蕪湖城南有新盤的定價，最近兩天在市場上放風(fēng)，1.3萬/平。地產(chǎn)主播們進(jìn)一步說，這個價格在項目預(yù)售后還能再往下調(diào)一點。在這個行情下，樓盤還是要做一些優(yōu)惠活動，釋放誠意的。那么，1.3萬的價格高了還是低了呢？

嘿，這個還真不好說。

確定一個樓盤的價格高了還是低了，是一件不容易的事情。

因為每一個人的體感是不一樣的。

這不，前些天有個全回購房的地塊出讓成功，政府的回購價格是1.4萬。一位網(wǎng)友在下方評論說：這個價格太低了。理由是，地段好，主城區(qū)，還是在名校旁邊，怎么可能就值這么點錢？同在一個區(qū)域里某個在售盤，價格都超過了2萬。

但也有其他網(wǎng)友不這么認(rèn)為，覺得1.4萬的價格高了，因為蕪湖現(xiàn)在的二手房的價格都在下跌，掛牌價高的房子掛了大半年都賣不動，1.4萬這個價格我可以在更好的地段買二手房了，配套也一點也不比這個差。

各有各的理由！各有各的體感。

確定一個新盤的價格，參考的條件很多。1、地價，樓面價格越高，新盤就高；2、產(chǎn)品，做什么樣的產(chǎn)品，定位越高，價格越高；3、裝修，有沒有裝修，做什么層次的裝修，影響價格制定；4、行情，行情越好，價格越高，還有可能捆綁銷售；5、配套，周邊有什么生活配套，也影響價格制定。

用以上5小點為基本點形成一個定價模型，去確定一個新盤的價格。現(xiàn)實情況中，也都不一定能很好地設(shè)計一個樓盤的價格。設(shè)計模型再好，拿不到想要的結(jié)果，也不頂用。樓盤賣的好不好，是唯一的評判結(jié)果。在當(dāng)前的行情下，什么模型都不好使。

因為，大家買漲不買跌。

定價模型失靈，不是底層邏輯有問題，而是大環(huán)境出現(xiàn)了問題。就像科學(xué)家研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的月球以每年3.5cm的速度離開地球，放在更長的時間里，基于月球引力而形成的一套既定的規(guī)律恐怕也將逐漸失去作用。

比如潮汐發(fā)電的效率就越來越低了。

這個在我們這里，被心理學(xué)家們稱為“思維定式”。即過去是怎么做的，現(xiàn)在還怎么做。這個在蕪湖房地產(chǎn)市場，這個相對微觀的環(huán)境里是這么體現(xiàn)的。放到全國的房地產(chǎn)市場上，也還是思維定式在作怪。

應(yīng)該說在過去的相當(dāng)一段時間里，房地產(chǎn)政策做了很多轉(zhuǎn)變。不論是金融方面，政策方面還是方方面面，都做了寬松的調(diào)整。

但是，你們發(fā)現(xiàn)沒？過去“一管就死，一放就瘋”的規(guī)律也不靈了。以至于魚眼，對任何樓市政策都失去了體感，已經(jīng)沒有長期的職業(yè)經(jīng)歷培訓(xùn)出來的敏感度了。

政策上如此，如今房企在操盤上似乎也沒有任何的突破。

拿地，動工，臨時展廳，項目發(fā)布會，產(chǎn)品發(fā)布會，如果還有錢，就喊個歌星唱個歌，售樓部開放，預(yù)售，然后進(jìn)入漫長的銷售期。

操盤手換了一波又一波，操盤思路一點都沒有變化。我這是在批評那些優(yōu)秀的項目總嗎？非也！放到哪個市場，哪個操盤手都不會有太大的改變。

所以說，問題不在于操盤手，在于大環(huán)境已經(jīng)改變后，市場微觀沒有感覺到，或者即便感覺到后，也無能為力。

20多年的房地產(chǎn)發(fā)展，我們的房地產(chǎn)市場除了買地，造房，銷售，還做了哪些調(diào)整嗎？這一整套的運作邏輯沒有發(fā)生任何改變，然后，又想在已經(jīng)發(fā)生了重大變化的市場把房子賣出去，說實在話，有點像做一天和尚撞一天鐘。

“就這么干吧，大不了換個城市，換個房企，換個項目繼續(xù)干！”地產(chǎn)項目總大概都是這么想的吧。

房子賣不好，怪經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，說大家都沒有穩(wěn)定的收入，無力支撐起高房價。但是也還有人在這樣的市場里換房買房，說明房地產(chǎn)市場還是交易需求存在的。

如果這個市場還是一片死寂沉沉，我們是不是要思考一下，重復(fù)了20多年的房地產(chǎn)運作框架出現(xiàn)了問題？是不是一些政策要從根本上調(diào)整過來。

比如說商品房預(yù)售制度，能不能改成現(xiàn)房銷售？比如說商品房公攤面積，能不能改成以套內(nèi)面積賣？比如說商品房不掛學(xué)區(qū)，能不能實施真正的就近上學(xué)？……我們的商品房市場能不能真正地站在購房者的角度，設(shè)定一套符合大部人的游戲規(guī)則呢？

因此，要問蕪湖一個新盤把價格設(shè)定在1.3萬/平，是高了還是低了？也是一個“思維定式”的問題。因為，無論他們怎么設(shè)定這個價格，都不會符合你的利益。

因為這套運行規(guī)則，從根本上講是迎合過去時代需求而設(shè)定的。那么，已經(jīng)過去的時代需求是什么？是造更多的房子，讓更多人住。

現(xiàn)在實際情況是房子多了。那么這個時代的需求是：我們想住更好的房子。就是這么簡單！我是魚眼，下期再見！