（踩盤報(bào)告）

買房這種事兒，其實(shí)并沒(méi)有那種，放之四海皆準(zhǔn)的定理，多少錢辦多大事兒，具體情況具體分析，往往都是這樣的。

之前我們說(shuō)過(guò)，白云買房，站在升值的角度，白云北部四鎮(zhèn)，是不大推薦的，然而對(duì)于預(yù)算如果只有兩百來(lái)萬(wàn)的白云剛需，也么得辦法，只能到這里頭去選。

江高目前有三個(gè)盤，奧園云和公館，中鐵諾德閱瀧，龍光玖譽(yù)府。所以這個(gè)板塊的樓市，分析起來(lái)，也不復(fù)雜。

就借知識(shí)星球里面，一位粉絲朋友的提問(wèn)，展開(kāi)來(lái)說(shuō)說(shuō)。

01 說(shuō)說(shuō)江高

我對(duì)江高的了解，還是始于那個(gè)“億達(dá)廣場(chǎng)”。

記得那時(shí)，我還住在三元里，應(yīng)老友所邀，去江高玩，就在億達(dá)廣場(chǎng)那一片，當(dāng)時(shí)看到這個(gè)名字，就覺(jué)得有意思，我們知道有個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，那“億達(dá)”，很顯然從名字上，已經(jīng)壓過(guò)萬(wàn)達(dá)一頭了。

然而實(shí)際上，這個(gè)“億達(dá)”，也只是名字唬人罷了，其實(shí)就是個(gè)地方小企業(yè)開(kāi)發(fā)的鎮(zhèn)級(jí)商場(chǎng)，不過(guò)那一帶，是真熱鬧，屬于江高鎮(zhèn)的傳統(tǒng)中心。

但我當(dāng)時(shí)不知道，小小的江高，看起來(lái)雖不起眼，卻匯集了霸王、歐派家居、白云電氣、廣鋁、王老吉等不少知名企業(yè)。

不過(guò)相比產(chǎn)業(yè)，這邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展是相當(dāng)滯后的。

一直到2018年12月10日，這邊才拍出了第一塊宅地，就是現(xiàn)在的中鐵諾德閱瀧，樓面價(jià)18348元/㎡。

隨后拍出：龍光玖譽(yù)府，樓面價(jià)14680元/㎡；奧園云和公館，樓面價(jià)19067元/。

形成了目前三足鼎立的局面。

區(qū)位上，三個(gè)盤是近鄰，共享地段和配套，外部環(huán)境差不太多，都是處于江高鎮(zhèn)政府附近，這里也是江高未來(lái)的新中心。

目前江高鎮(zhèn)的規(guī)劃布局是“一心兩園三帶”，一心就是指江高鎮(zhèn)政府這一帶，將建設(shè)成為新的行政辦公與文化、商業(yè)活動(dòng)的核心區(qū)。

這從目前的一些動(dòng)作也能看出，比如商業(yè)方面，引入新福港，打造大型商業(yè)綜合體新福港鼎薈；教育方面，引入北大培文學(xué)校，雖為民辦，但也是名校；

交通方面，規(guī)劃有8號(hào)線和24號(hào)線雙地鐵交匯的江府路站，這個(gè)在廣州十四五規(guī)劃已明確了今年12月動(dòng)工，確定性還是挺高的，另外廣花路也在改造中，改造完成后，為雙向10車道。

所以很顯然，從各個(gè)方面來(lái)看，這里都會(huì)是未來(lái)江高的中心。因此，在江高買房，地段上，買這三個(gè)盤，都不算錯(cuò)。

但是實(shí)話說(shuō)，不是所有人都適合買入這個(gè)板塊。這里只適合在白云這邊工作生活，預(yù)算又不是很多，偏剛需的那些朋友。

那么三個(gè)盤，具體怎么選？接著往下看。

02 三盤爭(zhēng)鋒

三個(gè)樓盤，雖然挨的很近，地段、配套啥的都差不離，但是落地到具體選籌方面，我們還是得綜合各方面因素，來(lái)做判斷。

所以我常說(shuō)，買房不能一概而論的，適合別人的選擇，不一定就適合你。

那么，具體這三個(gè)盤怎么選？

1.中鐵諾德閱瀧

從產(chǎn)品本身來(lái)看，這個(gè)樓盤，當(dāng)屬該板塊內(nèi)產(chǎn)品力最強(qiáng)的一個(gè)樓盤：

品質(zhì)最好，四個(gè)組團(tuán)每個(gè)組團(tuán)的園林設(shè)計(jì)各有特色；

現(xiàn)樓發(fā)售，又有央企大開(kāi)發(fā)商背書(shū)，當(dāng)前這環(huán)境下，交樓及質(zhì)量，有保證；

離規(guī)劃中的地鐵最近，現(xiàn)場(chǎng)銷售輸出，規(guī)劃中的江府地鐵站就在它家門口，但沒(méi)建好之前，存在一定不確定性。

OK，說(shuō)完了這些好的地方，這個(gè)盤，卻是我認(rèn)為下手最應(yīng)慎重的一個(gè)樓盤，為啥？

因?yàn)閮r(jià)格！

目前該盤賣2.8萬(wàn)/平左右，而且是毛坯交樓，什么概念呢？

比隔壁兩個(gè)盤，單價(jià)貴到1W左右，這就有點(diǎn)過(guò)分了，大家地段差不多，配套也一樣，就算你產(chǎn)品相對(duì)好一些，但1W上下的溢價(jià)，太夸張了！

我猜測(cè)，應(yīng)該是該盤拿地價(jià)偏高，然后央企嘛，建造成本你懂的，很難控制的很到位，因此不賣到這個(gè)價(jià)，估計(jì)就是虧損的。

然后央企資金實(shí)力擺在那，不缺錢，不急著賣，就一直撐著。

但這個(gè)行情，我覺(jué)得這個(gè)盤早晚也會(huì)妥協(xié)，想買這個(gè)盤的，不妨等一等。

2.龍光玖譽(yù)府

小而美的一個(gè)樓盤，緊挨著學(xué)校，優(yōu)點(diǎn)是上學(xué)近，都不用送，缺點(diǎn)是會(huì)有噪音影響；

不過(guò)位置靠里，不挨著大馬路，晚上睡覺(jué)，睡眠質(zhì)量還是會(huì)不錯(cuò)；

只是目前該盤只剩下一些尾貨了，好樓層，只有三房一衛(wèi)的戶型有的選，想買三房?jī)尚l(wèi)戶型，就只有天地樓層了。

然而價(jià)格2.3左右?guī)Ьb，如能接受一衛(wèi)，可作為優(yōu)選。

3.奧園云和公館

交通方面，離規(guī)劃中的地鐵相對(duì)最遠(yuǎn)，然后高層單位均靠近大馬路，噪音干擾無(wú)法避免；

對(duì)面是泉溪工業(yè)區(qū)， 據(jù)說(shuō)會(huì)有異味。

除此之外，該盤還有個(gè)不確定的地方在于，不知道高層和疊墅的園林是否會(huì)互通，如果分割開(kāi)來(lái)的話，高層園林空間就不會(huì)太大，品質(zhì)感會(huì)大大降低。

價(jià)錢方面，跟龍光差不多。

03 尾聲

江高這個(gè)板塊，適合預(yù)算300萬(wàn)內(nèi)，在白云工作的人群。

投資的話不建議，不過(guò)好在現(xiàn)在一輪調(diào)控，該板塊的泡沫，除了中鐵閱瀧，基本已經(jīng)擠的差不多了。

綜合來(lái)看，閱瓏品質(zhì)雖然最好，但相比其他兩盤價(jià)差達(dá)近一萬(wàn)，個(gè)人覺(jué)得有水分，溢價(jià)太高，不是很推薦。

如果不介意龍光的一衛(wèi)，或4樓這種低樓層的話，建議龍光。

如果介意的話，那就選擇奧園云和公館，不過(guò)要選看花園及疊墅方向的戶型。