斑馬消費(fèi) 楊柘

繼去年業(yè)績大變臉之后，迪馬股份求穩(wěn)定、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的心態(tài)越來越明顯，甚至在今年一季度里，未見出手拿一幅土地或項(xiàng)目。

4年前，這家企業(yè)還曾高喊挺進(jìn)千億，如今距離相差甚遠(yuǎn)。同屬于渝派房企三強(qiáng)的龍湖、金科，已將它遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩到身后。

公司以運(yùn)鈔車等特種車輛業(yè)務(wù)起家，后來涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，羅韶宇、羅韶穎兄妹操盤的這家傳奇企業(yè)，已慢慢走到危險(xiǎn)邊緣。

?

巨虧20億

迪馬股份的7萬多股東，經(jīng)歷了一場從山巔到谷底的心跳之旅。

當(dāng)今年1月份上市房企普遍預(yù)測2021年虧損之際，迪馬股份信誓旦旦披露歸母凈利潤錄得9015萬元、扣非凈利潤-5485萬元，雖然同比分別下降95%和104%，終歸是以盈利完美收官。

4月底，公司突然改口稱歸母凈利潤由正轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-20.54億元、扣非凈利潤-20.93億元，同比分別下降214%和239%。同期，營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)204.63億元，同比下降3.80%。

畫風(fēng)突變讓人大跌眼鏡，馬上引起監(jiān)管機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

昨日，公司在回復(fù)上交所年報(bào)問詢函回復(fù)中披露，因受新一輪疫情及一季度公司房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期影響，公司對(duì)存貨和應(yīng)收款項(xiàng)分別計(jì)提19.32億元、1.8億元的資產(chǎn)及信用減值損失，成為業(yè)績驟降的主要原因。

在公司計(jì)提資產(chǎn)減值損失中，計(jì)提損失1億元以上的主要項(xiàng)目有5個(gè)，共計(jì)提11.89億元，占比61.45%。

去年，公司營業(yè)收入位列前十大結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收入132.68億元，占公司營業(yè)收入的65%，前十大結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率僅13.8%，較上年下降4.74個(gè)百分點(diǎn)。

去年行業(yè)周期性疲軟，房企銷售普遍低迷，公司支出銷售費(fèi)用多達(dá)12.34億元，同比增長28.34%。

由盈轉(zhuǎn)虧的同時(shí)，少數(shù)股東權(quán)益卻實(shí)現(xiàn)盈利，成為監(jiān)管部門問詢的重點(diǎn)。

去年，公司少數(shù)股東權(quán)益增長12.76億元。公司回復(fù)稱主要兩個(gè)原因，一是合作項(xiàng)目本期盈虧不同，按每個(gè)合作項(xiàng)目少數(shù)股東持股比例計(jì)算，確認(rèn)少數(shù)股東損益1.36億元，對(duì)應(yīng)增加少數(shù)股東權(quán)益1.36億元；第二是公司與合作方開展合作成立控股子公司，導(dǎo)致少數(shù)股權(quán)權(quán)益增加。比如，與成都新希望置業(yè)成立合資企業(yè)，后者出資3.92億元占比49%，相應(yīng)增加少數(shù)股東權(quán)益3.92億元等。

?

盈利疲軟

迪馬股份（600565.SH）業(yè)績驟降的幅度，遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)大多數(shù)房企，作為重慶首家上市民營企業(yè)，對(duì)行業(yè)趨勢的判斷顯然草率了。

2021年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有超7成企業(yè)毛利率下降，一些規(guī)模較大的優(yōu)質(zhì)房企，毛利率下降幅度甚至達(dá)3個(gè)百分點(diǎn)。而且，隨著樓市政策持續(xù)收緊，2019年后的項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道后盈利空間不斷被壓縮。

公司當(dāng)然逃不過盈利水平疲軟的困境，2019年至2021年，房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入182.1億元、195.8億元和185.3億元，毛利率分別為28.57%、20.09%和15.58%。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利水平下行，公司專用車業(yè)務(wù)收入規(guī)模卻持續(xù)增長，去年實(shí)現(xiàn)收入11.34億元，同比增長16.21%，毛利率20%以上。即便如此，也很難救贖公司整體業(yè)績了。

迪馬股份在拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面歷來野心勃勃，2017年旗下地產(chǎn)平臺(tái)東原地產(chǎn)總部遷址上海，董事長兼總裁羅韶穎就高調(diào)宣布3年后實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模。

直至去年，公司年報(bào)披露銷售金額369.03億元、克而瑞合并口徑為553.7億元，均距離千億甚遠(yuǎn)。

值得注意的是，公司各個(gè)市場區(qū)域的盈利水平千差萬別。

去年，華西、華中區(qū)域毛利率分別為15.64%和20.65%，較上年分別減少14.95個(gè)百分點(diǎn)、1.49個(gè)百分點(diǎn)，浙江區(qū)域毛利率低至2.62%。

同期，公司發(fā)家之地西南區(qū)域毛利率下降9.29個(gè)百分點(diǎn)，為14.15%，收入38.12億元，同比大降37.19%。在自家門口跌倒，令人非常意外。

與此同時(shí)，公司的現(xiàn)金流狀況越來越差。據(jù)去年年報(bào)，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額-23.4億元，較上年下降205.43%，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額同比下降68.82%。

今年一季度，隨著客戶到訪和購房需求大幅下滑，公司實(shí)現(xiàn)銷售收入40.45億元、銷售面積38.06萬平方米，同比分別下降57.78%和44.86%。

銷售不利早已讓公司捉襟見肘，在一季度里，公司罕見的無新增房地產(chǎn)項(xiàng)目。要知道，在2020年股東會(huì)上，公司曾透露未來1年將出資300億元拿地。今年以來的慘淡的銷售狀況，預(yù)示著未來的日子會(huì)更難。

截至今年3月末，公司短期借款21.82億元、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債56.79億元，同期貨幣資金僅43.90億元。

壞消息之余，公司日前已將旗下物業(yè)公司東原仁知服務(wù)分拆至港股主板上市，或可為公司緩解融資壓力。

不過，公司經(jīng)營狀況要變好，還得穩(wěn)住主業(yè)，畢竟去年?duì)I收和凈利潤雙降的困局亟待扭轉(zhuǎn)。