2023年1月中國(guó)上市房企經(jīng)營(yíng)安全測(cè)評(píng)：融資轉(zhuǎn)暖，多家民營(yíng)房企受益
焦點(diǎn)研究院·焦點(diǎn)指數(shù)
監(jiān)測(cè)時(shí)間：截至2023年1月31日
一、測(cè)評(píng)體系與意義：
本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠(yuǎn)，從“三道紅線”和住房貸款集中度管理到“兩集中供地”、二手房指導(dǎo)均價(jià)等政策頻出，政策的不斷深化使得房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)模式面臨著諸多挑戰(zhàn)，新政策在引導(dǎo)企業(yè)降低杠桿，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，房企普遍面臨著組織變更、市場(chǎng)策略調(diào)整等諸多問(wèn)題，部分房企未能及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)策略，最終在發(fā)展過(guò)程中面臨著流動(dòng)性問(wèn)題，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約和破產(chǎn)重組的情況。
現(xiàn)階段，政策持續(xù)回暖，多數(shù)城市出現(xiàn)邊際放松，但市場(chǎng)成交情況依舊低迷，房企經(jīng)營(yíng)安全狀況仍不太穩(wěn)定。因此，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。此次安全測(cè)評(píng)的意義在于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康成長(zhǎng)，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
二、測(cè)評(píng)結(jié)果與說(shuō)明：
根據(jù)測(cè)評(píng)體系，測(cè)評(píng)結(jié)果如下所示：
在本期測(cè)評(píng)中發(fā)現(xiàn)房企經(jīng)營(yíng)狀況總體處于逐步改善過(guò)程中，在政策方面，首套房貸利率下限至4%以下，政策優(yōu)化力度繼續(xù)增強(qiáng)。1月銷(xiāo)售同環(huán)比下滑，需求疲軟的狀態(tài)仍在持續(xù)。土地市場(chǎng)方面，本月集中供地城市供求均處于低位，集中供地政策出現(xiàn)松動(dòng)。值得注意的是，本月融資狀況同比增加逾三成，融資范圍持續(xù)擴(kuò)大，多類(lèi)型的房企受益。
在政策方面，首套房貸利率下限至4%以下，政策放松力度繼續(xù)增強(qiáng)。從2023年1月開(kāi)始，各種政策延續(xù)2022年寬松態(tài)勢(shì)繼續(xù)升級(jí)，2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，各地越來(lái)越多的城市首套房利率開(kāi)始進(jìn)入3時(shí)代。1月份各地穩(wěn)樓市政策繼續(xù)密集發(fā)布，這些政策主要主要集中在一二線核心城市，涉及到降低首付比例、調(diào)整首套商貸及公積金貸款利率、提高公積金額度和發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。
在銷(xiāo)售方面，1月銷(xiāo)售同環(huán)比下滑，春節(jié)假期影響和觀望情緒濃厚或?yàn)橹饕颉?/strong>1月30家典型上市房企合計(jì)銷(xiāo)售額為2597.4億元，環(huán)比下滑47.2%，同比下滑30.0%，本月成交呈現(xiàn)出沖高回落的特征。由于所選樣本房企多為頭部房企，此類(lèi)房企所布置區(qū)域多為核心一二線城市，在春節(jié)假期供應(yīng)量減少，使得成交金額發(fā)生萎縮。其實(shí)最主要原因在于，現(xiàn)階段購(gòu)房者觀望情緒濃厚，置業(yè)意愿低迷，這些因素形成合力使得成交金額發(fā)生較大比例萎縮。
在投資方面，集中供地城市僅有寧波有土地成交，集中供地政策出現(xiàn)松動(dòng)。1月集中供地節(jié)奏放緩，僅有寧波集中供地土拍有土地成交。杭州和蘇州等多個(gè)城市發(fā)布集中供地公告。由于年末將至，集中供地在供求兩端均發(fā)生大規(guī)模萎縮。值得注意的是，自然資源部發(fā)文指出：將調(diào)整供地批次，可以一年發(fā)布一次或者多次土地供應(yīng)公告。此舉將會(huì)對(duì)后續(xù)土地供應(yīng)產(chǎn)生重大影響，地方政府和房企之間可以更加靈活的選擇土地供應(yīng)和拿地時(shí)間，毫無(wú)疑問(wèn)將會(huì)提高土地市場(chǎng)熱度。
在融資方面，單月融資同比增加，包括出險(xiǎn)房企在內(nèi)的多類(lèi)型房企成功融資。2022年12月房企在資產(chǎn)證券化、境內(nèi)債和境外債3個(gè)渠道共融資1223.7億元，同比增加32.8%。由于融資政策逐步落實(shí)，本月多個(gè)類(lèi)型的房企獲得融資，央國(guó)企及已經(jīng)發(fā)行過(guò)增信債券的民企外，中駿、雅居樂(lè)等中型民企也新加入到發(fā)行行列，出險(xiǎn)房企也有成功發(fā)行。此外多家企業(yè)的儲(chǔ)架式中票發(fā)行注冊(cè)申請(qǐng)獲得通過(guò)，合計(jì)金額近700億元，多個(gè)類(lèi)型的房企紛紛借助政策窗口期加大融資力度。
三、典型企業(yè)分析：
在行業(yè)承壓的背景下，國(guó)企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司由于融資支持狀況表現(xiàn)較好，通常經(jīng)營(yíng)狀況較為安全，在本批次測(cè)評(píng)中此類(lèi)企業(yè)通常獲得五星級(jí)或四星級(jí)的測(cè)評(píng)。部分民營(yíng)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健仍舊取得不錯(cuò)的評(píng)級(jí)，本文選出華潤(rùn)置地、萬(wàn)科和保利發(fā)展三家企業(yè)進(jìn)行分析，以求探尋其評(píng)級(jí)背后的經(jīng)營(yíng)狀況。
華潤(rùn)置地：1月投資和融資規(guī)模仍居市場(chǎng)前列，2022年銷(xiāo)售額僅下滑5%
單月銷(xiāo)售額達(dá)到160億元，投融資保持積極的節(jié)奏。從短期表現(xiàn)來(lái)看，在銷(xiāo)售方面，華潤(rùn)置地1月全口徑銷(xiāo)售額為160.2億元，居市場(chǎng)前列。在投資方面，華潤(rùn)置地競(jìng)得廣州白鵝潭商業(yè)地塊，未來(lái)將會(huì)規(guī)劃為萬(wàn)象城項(xiàng)目，并且以48.8億港元認(rèn)購(gòu)香港商住項(xiàng)目45%的股權(quán)，保持著強(qiáng)勁的投資節(jié)奏。在融資方面，100億元小公募獲受理，并且于本月簽訂了35億港幣的融資協(xié)議，后續(xù)又發(fā)布了20億元的超短期融資券的發(fā)行計(jì)劃，合計(jì)融資金額近150億人民幣。充足的資金為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和償還債務(wù)提供了堅(jiān)實(shí)的保證。
全年銷(xiāo)售額同比僅下滑4.6%，物管收并購(gòu)金額居市場(chǎng)首位。從長(zhǎng)期表現(xiàn)來(lái)看，在銷(xiāo)售方面，華潤(rùn)置地2022年全口徑銷(xiāo)售額為3013億元，同比減少4.6%，低于焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的30家典型房企累計(jì)銷(xiāo)售額同比降幅34.0%。在財(cái)務(wù)方面，截至2022年上半年，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為60.4%、30.4%和2.0倍，三道紅線標(biāo)準(zhǔn)全部達(dá)到綠檔標(biāo)準(zhǔn)，在積極的拿地節(jié)奏下仍舊能保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)屬不易。在多元化方面，據(jù)焦點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年華潤(rùn)置地控股企業(yè)萬(wàn)潤(rùn)萬(wàn)象生活年度并購(gòu)金額達(dá)到46億元，居頭部物管企業(yè)首位。2022年，華潤(rùn)萬(wàn)象租金收入達(dá)到183.9億元，僅次于萬(wàn)達(dá)商管的總收入553.1億元，遠(yuǎn)超過(guò)龍湖和大悅城等房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)的租金收入，積極的收并購(gòu)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模為后開(kāi)發(fā)時(shí)代可持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供動(dòng)力?；谝陨隙唐谂c長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，華潤(rùn)置地在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。
萬(wàn)科：人事調(diào)整為后續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力，巨額中票融資獲監(jiān)管審批
單月銷(xiāo)售額居市場(chǎng)第三，100億租賃基金成立。從短期表現(xiàn)來(lái)看，在銷(xiāo)售方面，1月萬(wàn)科全口徑銷(xiāo)售金額為286.3億元，居市場(chǎng)第三。在融資方面，萬(wàn)科337億中票的發(fā)行獲得銀行間注冊(cè)協(xié)會(huì)的批準(zhǔn)，此為截至目前2023年房地產(chǎn)行業(yè)最大的單筆融資，這為后續(xù)企業(yè)拿地投資提供了足夠的資金支持。在多元化方面，建行與萬(wàn)科成立“建萬(wàn)住房租賃投資基金”，規(guī)模100億元，這必將使得萬(wàn)科旗下租賃業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)充，為集團(tuán)提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。值得注意的是，1月萬(wàn)科多名城市高管進(jìn)行職位調(diào)整，這方便后續(xù)企業(yè)提振業(yè)績(jī)，平穩(wěn)度過(guò)市場(chǎng)下行期。
融資增加投資減少，開(kāi)源節(jié)流經(jīng)營(yíng)更加穩(wěn)健。從長(zhǎng)期表現(xiàn)來(lái)看，在銷(xiāo)售方面，萬(wàn)科2022年全口徑銷(xiāo)售金額4169.7億元，，銷(xiāo)售規(guī)模居行業(yè)第三。在財(cái)務(wù)方面，截至2022年上半年，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，現(xiàn)金短債比為1.5倍，凈負(fù)債率為35.5%，三道紅線標(biāo)準(zhǔn)全部達(dá)到綠檔標(biāo)準(zhǔn)。在投資方面，萬(wàn)科2022年總體上處于收縮狀態(tài)，拿地金額和面積均發(fā)生大幅度下滑，主要是由于現(xiàn)階段萬(wàn)科擁有充足的土地儲(chǔ)備，考慮疫情反復(fù)，銷(xiāo)售下滑等因素減少了現(xiàn)金支出，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加穩(wěn)健。在融資方面，2022年新發(fā)行債券543億元，加權(quán)平均票面利率僅2.95%，融資利率處于行業(yè)較低水平。公司作為信用資質(zhì)良好的優(yōu)質(zhì)房企持續(xù)受益于近期信貸及股債融資支持政策，其中中行、交行、郵儲(chǔ)均確定授予萬(wàn)科1000億元融資額度；公司持續(xù)推進(jìn)的股權(quán)融資事項(xiàng)，有望進(jìn)─步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)并降低融資成本?；谝陨隙唐谂c長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，萬(wàn)科在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。
保利發(fā)展：定增募資125億元，1月銷(xiāo)售額位居行業(yè)第一
單月銷(xiāo)售規(guī)模排名第一，125億定增計(jì)劃獲得集團(tuán)通過(guò)。從短期表現(xiàn)來(lái)看，在銷(xiāo)售方面，保利發(fā)展1月全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到295億元，居市場(chǎng)第一位，保利發(fā)展持續(xù)保持著對(duì)于銷(xiāo)售規(guī)模的追求。在投資方面，本月在集中供地城市保利發(fā)展無(wú)新的拿地，值得注意的是，保利發(fā)展本月累計(jì)掛牌12家參股公司股權(quán)，這些項(xiàng)目多位于三四線城市，保利發(fā)展的主動(dòng)退出使得后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更多集中于高能級(jí)城市，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在融資方面，保利發(fā)展發(fā)布了125億元的定增募資額獲得母公司保利集團(tuán)審議通過(guò)，募集資金主要用于項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。本次股權(quán)融資將顯著壓降負(fù)債率和增加現(xiàn)金儲(chǔ)備規(guī)模，從而助力企業(yè)逆勢(shì)擴(kuò)張?zhí)嵘袌?chǎng)份額。
全年銷(xiāo)售額位居行業(yè)第二，后續(xù)市場(chǎng)份額有望進(jìn)一步擴(kuò)大。從長(zhǎng)期表現(xiàn)來(lái)看，在銷(xiāo)售方面，保利發(fā)展2022年累計(jì)全口徑銷(xiāo)售額為4573億元，規(guī)模位居行業(yè)第二，僅次于碧桂園，完成了年初定下的進(jìn)入行業(yè)前三的發(fā)展目標(biāo)，2022年度銷(xiāo)售額同比下滑15%，低于行業(yè)34.0%的降幅均值。在財(cái)務(wù)方面，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2811億元，歸母凈利潤(rùn)183億元，同比下降33.17%，毛利率為20%，同比下滑7個(gè)百分點(diǎn)，本期利潤(rùn)指標(biāo)下滑主要是由于低毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期、市場(chǎng)下行和公司積極參與促銷(xiāo)導(dǎo)致的。投資方面，保利發(fā)展年度拿地金額位居市場(chǎng)前列，保持著較強(qiáng)的擴(kuò)張節(jié)奏，由于2022年的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩，項(xiàng)目利潤(rùn)空間增加，這為后續(xù)年份銷(xiāo)售額的增加和利潤(rùn)水平的改善奠定了基礎(chǔ)。在融資方面，保利發(fā)展全年債券發(fā)行規(guī)模達(dá)到263億元，成本降低至2.9%，融資優(yōu)勢(shì)明顯。得益于較低的融資成本和優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，后續(xù)隨著出險(xiǎn)房企的逐步出清，保利發(fā)展的市場(chǎng)份額有望繼續(xù)擴(kuò)大?；谝陨隙唐谂c長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，保利發(fā)展在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。
