自如模式從產(chǎn)品本身而言是一種降維打擊。

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷深入、都市圈人口虹吸效應(yīng)越來越強(qiáng)，如何解決好新市民、青年人的住房需求問題，已是關(guān)乎社會民生的大事。在成熟的商品房市場之外，大力發(fā)展成熟專業(yè)化的租賃市場，是實(shí)現(xiàn)住房需求“兩條腿走路”的重要一環(huán)。

租房市場發(fā)展歷史已久，從“二房東”遍地到專業(yè)化機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，行業(yè)正在經(jīng)歷從野蠻生長到規(guī)范升級的歷史進(jìn)程。8月16日，第一財經(jīng)“云上會”節(jié)目推出《長租進(jìn)化論》專題，與會專家圍繞住房租賃市場熱點(diǎn)趨勢、專業(yè)機(jī)構(gòu)如何推動房產(chǎn)升級發(fā)展等議題，展開了深入討論。

與會專家認(rèn)為，長租行業(yè)在發(fā)展過程中逐步形成了“五大門派”，而提供綜合性產(chǎn)品和服務(wù)的自如是目前國內(nèi)幾乎同時涉獵5大派系的唯一品牌，自如“增益租”模式更是商業(yè)模式創(chuàng)新的典型代表，不僅能滿足多樣化的住房需求，還可從供給端助力資產(chǎn)保值升值，通過精細(xì)化的存量房產(chǎn)運(yùn)營推動行業(yè)正循環(huán)。

長租行業(yè)價值鏈“蝶變”

我國長租機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)由來已久，自改革開放以來，一線城市便散見出現(xiàn)了一些高端公寓。長租行業(yè)真正走入千家萬戶的日常生活，則是從獨(dú)立的長租機(jī)構(gòu)品牌出現(xiàn)開始。

十余年前，一大批長租機(jī)構(gòu)品牌如雨后春筍般出現(xiàn)，房企、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)等多方勢力也入場分羹。但是，早期多個長租品牌野蠻擴(kuò)張為行業(yè)埋下出清種子。三年前，長租行業(yè)生態(tài)發(fā)生巨大變化，行業(yè)資源開始向?qū)I(yè)化、規(guī)?；瘷C(jī)構(gòu)聚集。

在前述會議上，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會副秘書長湯俊表示，目前行業(yè)在發(fā)展過程中逐步形成了五大門派：白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、分散式的整租和分散式的分租以及社區(qū)型租賃，兩極化發(fā)展趨勢凸顯?！懊つ繑U(kuò)張的租賃機(jī)構(gòu)難以生存，規(guī)?；赓U機(jī)構(gòu)通過高度標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和服務(wù)，提升品牌的競爭綜合能力?！?/p>

上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會 副秘書長 湯俊

作為深耕行業(yè)十余年的選手，自如見證了長租市場演變的過程。上海自如總經(jīng)理張遠(yuǎn)鵬表示，長租行業(yè)從最初的萌芽期、到資金涌入的擴(kuò)張期，現(xiàn)在其實(shí)已到第三個階段——恢復(fù)爬升期，即改變過去單純規(guī)模驅(qū)動的增長方式，真正打造高品質(zhì)的細(xì)分產(chǎn)品，逐步實(shí)現(xiàn)從量變到質(zhì)變的發(fā)展過程。

據(jù)張遠(yuǎn)鵬介紹，近兩年租賃業(yè)態(tài)在發(fā)生明顯變化。在需求端，租客數(shù)量在增加，并向長三角、珠三角、成渝等城市群聚集；租客年齡在發(fā)生變化，30+年齡層顯著增加，租房生命周期延長，對品質(zhì)租住需求逐步提升。供給側(cè)也在發(fā)生變化，從原來的“C to C”到長租機(jī)構(gòu)、保租房的加入，產(chǎn)品端在極大地豐富。

上海自如總經(jīng)理 張遠(yuǎn)鵬

“一個行業(yè)是否往好的方向發(fā)展，有一個基本的判斷準(zhǔn)則，就是這個行業(yè)的價值鏈?zhǔn)遣皇抢L了?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰指出，租賃行業(yè)最開始是“價值鏈非常簡單”的“C2C”模式，隨著長租機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、法律機(jī)構(gòu)等更多主體加入，從簡單粗放的生產(chǎn)變成迂回式的生產(chǎn)。多主體參與到行業(yè)價值鏈的生產(chǎn)中，代表著行業(yè)正進(jìn)化為規(guī)模經(jīng)濟(jì)。“長租行業(yè)確實(shí)已經(jīng)到了一個新的發(fā)展階段。”

上海交通大學(xué) 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任 陳杰

從市場本身特點(diǎn)看，當(dāng)下長租市場的需求主要集中在超大城市、特大城市，房東、租客需要專業(yè)化機(jī)構(gòu)在中間解決錯配問題，在房東、租客、管理部門、行業(yè)協(xié)會等多方生態(tài)協(xié)同下，行業(yè)才能向前發(fā)展?！霸诤荛L一段時間里，房東群體缺乏‘供給’意識，當(dāng)自如等專業(yè)機(jī)構(gòu)興起、高品質(zhì)居住產(chǎn)品與服務(wù)受到市場認(rèn)可之后，才會轉(zhuǎn)向選擇專業(yè)第三方，行業(yè)進(jìn)化就是讓房東既有心又有力?！?/p>

“增益租”顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式

在長租行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，專業(yè)長租機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，同時將自身定位為業(yè)主和租客身邊專業(yè)的“服務(wù)者”，助力行業(yè)不斷進(jìn)化。不僅如此，隨著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，頭部機(jī)構(gòu)如自如創(chuàng)新提出了“無差價、無空置期、收益有保底”的增益租模式，把長租與專業(yè)的資產(chǎn)管理掛上鉤。

據(jù)張遠(yuǎn)鵬介紹，自如作為“CtoBtoC”模式的開創(chuàng)者，在過去10余年中，為業(yè)主提供專業(yè)出租的房屋資產(chǎn)管理服務(wù)，為租客提供品質(zhì)居住服務(wù)。但對行業(yè)來說，沒有一個模式會一成不變。2021年初自如推出“增益租”模式。

據(jù)悉，增益租的三個顯著特點(diǎn)是無差價、無空置期、收益有保底，業(yè)主知道投入的每一分錢都去向哪里；此外，不同于傳統(tǒng)模式按年度設(shè)置一定的空置期，自如每月都會按時支付收益；自如每月還會提供保底收益，業(yè)主每月會收到至少80%的保底收益，如果市場形勢利好，年底還會將收益進(jìn)行分成。

增益租模式下，“業(yè)主從原來單純的租金收益，變成更傾向于綜合資產(chǎn)管理的收益，房屋作為資產(chǎn)有居住屬性，也有出租兼具收益屬性，將來還兼具變賣屬性?！睆堖h(yuǎn)鵬表示，如果想讓資產(chǎn)變得更保值增值，都需要把它更好地產(chǎn)品化，自如為業(yè)主提供的便是更專業(yè)、更穩(wěn)定的資產(chǎn)管理服務(wù)。

在湯俊看來，自如增益租模式在服務(wù)創(chuàng)新方面是一種很有意義的嘗試，從產(chǎn)品本身而言是一種降維打擊。傳統(tǒng)“包租”業(yè)務(wù)的核心是由改變租期、改變房態(tài)和提供配套的服務(wù)三個方面組成，而增益租是將傳統(tǒng)模式中房屋的經(jīng)營權(quán)利還給了房東，改為通過提升房態(tài)和提供后服務(wù)來為房東賦能，提高房東的經(jīng)營能力，從傳統(tǒng)包租的吃差價模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榱耸杖》?wù)費(fèi)和溢價分成模式。

“增益租讓長租機(jī)構(gòu)的立場轉(zhuǎn)為和房東相向而行，對房東無疑是一種更為安全的合作模式?！睖”硎?，專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)通過提升和維護(hù)房屋狀態(tài)，讓房屋始終處在一個相對高顏值、高性能的狀態(tài)下，對業(yè)主而言，既增強(qiáng)了資產(chǎn)的流通能力，又降低了折舊速度。同時在住房租賃場景中，也能有效解決房東的煩和租客的難，通過優(yōu)化的房屋和完善的服務(wù)，租客能夠獲得更好的居住體驗(yàn)。

曾調(diào)研過增益租的陳杰也認(rèn)為，傳統(tǒng)模式相當(dāng)于一種承包制或債權(quán)，一旦拿房子，專業(yè)化機(jī)構(gòu)對它就是一個債務(wù)關(guān)系?，F(xiàn)在的模式相當(dāng)于混合制，既有家產(chǎn)融資形式、債務(wù)保本，也有股權(quán)收益，同時風(fēng)險共擔(dān)，這樣的好處是把房東作為合伙人，調(diào)動其積極性參與到價值鏈生產(chǎn)中，同時還實(shí)現(xiàn)了上下游產(chǎn)業(yè)鏈的價值延伸。“現(xiàn)在租房市場到了一個階段，房東、專業(yè)化機(jī)構(gòu)都有風(fēng)險共擔(dān)的需求，這對雙方都有好處?！?/p>

除了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，開發(fā)存量資產(chǎn)一定意義上也是為擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)。陳杰認(rèn)為，國家大力推動住房租賃市場發(fā)展和租購并舉，一方面是為解決城市的住房需求問題，另一方面房地產(chǎn)到了下半場，從增量進(jìn)入存量時代，要考慮對存量資產(chǎn)開發(fā)再利用。在這一過程中，需要專業(yè)化機(jī)構(gòu)進(jìn)入，滿足多樣化、個性化的租賃需求，滿足供給者差異化的資產(chǎn)配置需求，打通上下游，在供需匹配助力消費(fèi)升級。在社會各界的共同支持和關(guān)注下，住房租賃行業(yè)一定會發(fā)展得越來越好。

轉(zhuǎn)自第一財經(jīng)