3月22日，資本市場整體表現(xiàn)平淡，地產(chǎn)股卻掀起漲停潮。當(dāng)日收盤，房地產(chǎn)服務(wù)漲3.9%、房地產(chǎn)開發(fā)漲2.91%。其中，光大嘉寶、中南建設(shè)、陽光股份、宋都股份、萬通發(fā)展、嘉凱城、華夏幸福、蘇州高新、榮安地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、天?；?、冠城大通等地產(chǎn)股皆漲停。

2022年以來的房地產(chǎn)市場暖風(fēng)頻吹，資本市場對此反應(yīng)強(qiáng)烈。

不久前，國家金融委、銀保監(jiān)會、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會、外匯局等六部委罕見集體發(fā)聲，市場預(yù)期需求端和供給端政策陸續(xù)出臺，穩(wěn)定了市場預(yù)期，也曾一度推動了地產(chǎn)股大幅大漲。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)獲悉，上述六部委集體發(fā)聲的第二天，港股融創(chuàng)中國股價(jià)暴漲55.98%，雅生活服務(wù)暴漲43.55%，龍光集團(tuán)暴漲40%，新城發(fā)展暴漲33%。世茂集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園均大漲超20%，合生創(chuàng)展集團(tuán)漲超14%。觸底的地產(chǎn)股迎來大反彈。

焦點(diǎn)研究院院長陳陽認(rèn)為，各部委之所以迅速給出響應(yīng)，更多的是希望給予行業(yè)信心?？梢灶A(yù)見，在“房住不炒”定位不變的前提下，接下來各個(gè)城市會依據(jù)實(shí)際情況在限購和土地拍賣端給出更為靈活的政策，加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清和信心重塑。

穩(wěn)健型房企利好信息頻頻，利于行業(yè)信心重塑

2021年高杠桿房企紛紛遇險(xiǎn)，導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)資本市場信心受損。房地產(chǎn)何時(shí)才能重塑行業(yè)信用，走出“陣痛期”，時(shí)刻牽動著人們敏感的神經(jīng)。

國金證券認(rèn)為，未來幾個(gè)月，是保行業(yè)信用的關(guān)鍵時(shí)間窗口，因城施策、需求側(cè)托底等政策有望繼續(xù)進(jìn)一步落實(shí)。六部委上述對房地產(chǎn)的表態(tài)，意味著監(jiān)管層已經(jīng)意識到了地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險(xiǎn)，并有意在“防范”和“化解”風(fēng)險(xiǎn)方面出臺應(yīng)對方案。這凸顯出了監(jiān)管層對地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的高度重視?？紤]到穩(wěn)健性和超額收益，看好去年和今年銷售表現(xiàn)穩(wěn)定的房企，看好碧桂園、華潤置地、龍湖集團(tuán)等高信用公司的發(fā)展前景。

誠如國金證券所言，擁有國資背景的華潤置地一直以財(cái)務(wù)杠桿穩(wěn)健著稱，且已連續(xù)獲得了多家券商的“買入”評級。今年年初，持續(xù)維持“三道紅線”全“綠檔”的華潤置地更是獲得了多家金融機(jī)構(gòu)授予的并購貸款。

龍湖集團(tuán)也是如此。自年初融資暖風(fēng)吹向民營房企伊始，龍湖即成功發(fā)行了2022年公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模28億元，票面利率僅3.49%至3.95%。2月，龍湖再獲得了50億元中期票據(jù)的注冊通知書，融資渠道暢通。

碧桂園更是早在2021年12月即成功發(fā)行了一筆總額10億元的公司債。此后于2022年1月，碧桂園再以碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)作為共同債務(wù)人，成功在深交所發(fā)行了兩筆各5.21億元和7.21億元的ABS。

今年3月，碧桂園先后獲得了招商銀行、農(nóng)行廣東分行授予的150億元、400億元融資授信，更早前，碧桂園申請?jiān)阢y行間市場交易商協(xié)會發(fā)行50億中期票據(jù)已獲準(zhǔn)注冊，彼時(shí)分析認(rèn)為，民營房企通過銀行間市場交易商協(xié)會注冊中期票據(jù)的情況并不多見。這也體現(xiàn)了監(jiān)管層對優(yōu)質(zhì)房企的支持意向。

事實(shí)上，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“金融機(jī)構(gòu)對碧桂園一直十分友好。今年內(nèi)，碧桂園或可能獲得更多并購融資額度，這也是其進(jìn)一步穩(wěn)健發(fā)展的重要推動力”。

中信證券認(rèn)為，對于房企而言，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定至關(guān)重要，只要增量融資渠道打開，企業(yè)的流動性就會得到改善，碧桂園、龍湖等不斷獲得新增融資之舉，既可以讓正在自救中的房企看到希望，也意味著市場中穩(wěn)健型企業(yè)的機(jī)會仍在，有利于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的加速出清和信心重塑。

逆勢回購增強(qiáng)資本信用，不斷消除市場疑慮

為進(jìn)一步優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)投資人信心，碧桂園管理層還在不斷回購公司債券。3月22日，碧桂園公告稱，公司全體董事、監(jiān)事及高級管理人員將以市場化方式在二級市場購買碧桂園地產(chǎn)公司債券，購買總規(guī)模不超過人民幣1億元，含此前已公告的人民幣2000萬元。

主動出擊進(jìn)行市值管理的不止碧桂園。3月21日，另一家“穩(wěn)健型”房企旭輝控股也在公告中稱，公司董事將以市場化方式在二級市場購買公司債券，購買總規(guī)模不超過3000萬元，購買范圍同樣為市場報(bào)價(jià)較估值偏離較大的公司債券。

除管理層在二級市場購買債券外，碧桂園、旭輝等房企還在以提前贖回境外債券、提前完成債券兌付資金劃付等多種方式維穩(wěn)市場，傳遞信心。據(jù)公告，2021年12月底至今，碧桂園已累計(jì)購回了本金總額4570萬美元的優(yōu)先票據(jù)，且公司2022年境內(nèi)到期的公司債項(xiàng)皆已足額兌付。旭輝也于3月9日將“18旭輝01”的剩余本息提前償還。

有投資者表示，管理層買債比買股釋放的信號意義更大，因?yàn)楣芾韺颖纫话阃顿Y者更清楚公司的財(cái)務(wù)狀況，一旦企業(yè)債務(wù)出現(xiàn)問題，損失也比一般人更多，此舉體現(xiàn)了核心管理層對公司未來持續(xù)經(jīng)營能力和償債能力的堅(jiān)定信心。

“與以往不同，近期房企主動進(jìn)行的債項(xiàng)管理，大多并非基于流動性危機(jī)，更多的是以實(shí)際行動維護(hù)債券價(jià)格平穩(wěn)，消除市場疑慮、增加投資者信心、加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的愿望”，投資者稱。

向管理要效益，修煉內(nèi)功堅(jiān)持長期主義

以碧桂園、龍湖等為代表的民營房企，之所以能在弱環(huán)境中穩(wěn)健前行，與其相對較早進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向、向管理要效益的做法有關(guān)。

去年7月，龍湖內(nèi)部新設(shè)立了地產(chǎn)航道，同時(shí)將集團(tuán)總部更名為集團(tuán)賦能平臺，下設(shè)投資發(fā)展部等五大部門進(jìn)行“自我革新”，以期推動開發(fā)業(yè)務(wù)與經(jīng)營業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，向管理要效益。時(shí)下同樣在穩(wěn)健發(fā)展之中的萬科集團(tuán)也提出過類似的“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”邏輯。

旭輝控股則在在內(nèi)部建立了OKR虛擬委員會，同時(shí)將衡量經(jīng)營指標(biāo)的重心放在了“有回款的銷售、有現(xiàn)金的利潤、有品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)、有穩(wěn)定的增長”四大維度，以不斷夯實(shí)公司的可持續(xù)發(fā)展能力。

碧桂園也是如此。甚至，其“向管理要效益”舉措的推出還要更早一些。據(jù)了解，碧桂園早在2018年7月時(shí)即已選擇不再公布年度銷售目標(biāo)，而只披露權(quán)益銷售金額。為了安全和質(zhì)量，碧桂園那時(shí)起便已在凈利潤和銷售增速方面有所控制。

當(dāng)時(shí)，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)還曾公開表態(tài)，“我們強(qiáng)調(diào)的一定是速度、效益讓位于安全和質(zhì)量，不然公司走不遠(yuǎn)。

與旭輝類似，為確保有質(zhì)量的增長，碧桂園近年對各區(qū)域的考核重點(diǎn)也逐漸調(diào)整為了“回款和現(xiàn)金流”，更追求有現(xiàn)金流的利潤和有利潤的現(xiàn)金流。2021年，碧桂園連續(xù)第三年將“全競提升”作為了年度主題，以期通過自我檢視全面提升自身的全周期綜合競爭力，向高質(zhì)量發(fā)展階段邁進(jìn)。

面對2021年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，碧桂園審時(shí)度勢，積極圍繞“以銷定產(chǎn)、以收定支、騰籠換鳥”方針，高效落實(shí)市場研判、設(shè)計(jì)策劃、招標(biāo)實(shí)施等每個(gè)階段的細(xì)節(jié)，進(jìn)而降低了無效支出，確保公司現(xiàn)金流在嚴(yán)峻外部形勢下依然保持穩(wěn)定充足。

億翰智庫認(rèn)為，行業(yè)深度調(diào)整下，房企優(yōu)勝劣汰正加快進(jìn)行。行業(yè)發(fā)展邏輯的改變，也將促使穩(wěn)健型房企破土而出，成為最大受益者。2022年以來，國家降準(zhǔn)降息，支持住房消費(fèi)，保障剛性需求，不斷重申房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位。行業(yè)在，政策在，房企的發(fā)展機(jī)會也會一直存在。央、國企之外，碧桂園、美的置業(yè)、龍湖等優(yōu)質(zhì)民企將迎來更好發(fā)展。