2023下半年，房地產(chǎn)怎么搞？
7月24日，中共中央政治局召開會議，會議主要是分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。說白了，就是看看下半年怎么讓咱們國家的經(jīng)濟形勢更穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中更好。
會議提出了哪些新的政策重點？
對于房地產(chǎn)的不溫不火，下半年會有哪些可能，哪些方向？
報告醬梳理了眾多報告，將與大家一同分享上述問題的答案。
參考報告
【東海證券】2023年7月政治局會議解讀
【平安證券】7月中央政治局會議解讀：中央政治局會議的六大亮點
【海通國際證券】7月中央政治局會議解讀及對股債的影響
【中國銀河】7月中央政治局會議解讀：提振A股市場，把握主線投資機會
【光大證券】2023年7月政治局會議精神學(xué)習(xí)：政治局會議的三個關(guān)鍵詞
【安信證券】7月政治局會議解讀：務(wù)實是最質(zhì)樸的方法論
【信達(dá)證券】7月政治局會議后，債券市場如何演繹？
【國聯(lián)證券】七月政治局會議及未來經(jīng)濟展望：穩(wěn)增長信號好于預(yù)期
【中航證券】7月政治局會議點評：對下半年經(jīng)濟和市場應(yīng)給予更多信心
【華創(chuàng)證券】七句話極簡解讀7月政治局會議：經(jīng)濟呈波浪，地產(chǎn)超預(yù)期，股市有轉(zhuǎn)機
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政治局會議解讀
總結(jié)2023上半年就是一句話“一季度復(fù)蘇超預(yù)期，二季度修復(fù)放緩。”
展望下半年，主要有三方面：
更多宏觀政策出臺；
擴大需求，促進(jìn)消費；
注意各行各業(yè)風(fēng)險的防范。
具體來看，當(dāng)前經(jīng)濟恢復(fù)是一個“波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)”的過程，主要問題是“需求不足”。
因此，接下來的政策發(fā)力方向主要是提高居民消費意愿，例如，會議中強調(diào)的財政貨幣政策有兩大關(guān)鍵詞——“總量”、“加快專項債發(fā)行使用”。財政而言，三季度支出有提速；貨幣而言，降準(zhǔn)+結(jié)構(gòu)性工具或是三季度的最佳組合。
另外，會議上對風(fēng)險有了新的排序。4月政治局提到的是：金融機構(gòu)、房地產(chǎn)、地方債務(wù)；本次會議風(fēng)險排序是：房地產(chǎn)、地方債務(wù)、金融機構(gòu)。那么可以看出，下半年地產(chǎn)風(fēng)險的重要性將提升到首位。
房地產(chǎn)方面“長憂短喜”。長期看，房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，供不應(yīng)求時代已經(jīng)結(jié)束，地產(chǎn)的供給側(cè)出清依然是長期最重要的趨勢。短期看，當(dāng)長期問題短期快速化激烈化的時候，政策仍有平滑速度的客觀訴求，因此下半年有望看到地產(chǎn)需求側(cè)政策在因城施策框架下的靈活放松，大概率聚焦在需求仍有空間的區(qū)域，即現(xiàn)在有一定地產(chǎn)限購政策的頭部二十余城市。再次，城中村改造也被放到前面。
資本市場上，罕見提及“活躍”，周二股市也是非常給面子，全部紅盤。
房地產(chǎn)三大變化
本次會議，在談及房地產(chǎn)市場時，首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。
例如，要因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。
其中，比較讓大家關(guān)心的可能有三點：
供求關(guān)系發(fā)生了什么樣的變化？
未來將會有哪些政策？
城中村改造跟之前的棚改有何區(qū)別？
① 供需變化的改變
主要是增量轉(zhuǎn)到存量。
觀察近兩年的房地產(chǎn)市場，能夠明顯發(fā)現(xiàn)買賣的數(shù)量減少很多，大多數(shù)地方新房、二手房價格都在一個下降通道，特別是4月份以來，整個市場再次走弱。這些現(xiàn)象的背后折射出一系列中長期因素的變化。
首先是房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入一個新階段。2022年，中國總?cè)丝谑状蜗陆?，城?zhèn)化進(jìn)程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，基本住房需求已得到滿足，整個新房市場進(jìn)入見頂后的回落階段。
另外，按揭買房的越來越少，大家對房價的預(yù)期開始逆轉(zhuǎn)，投資房地產(chǎn)更是少之又少，買賣意愿下降，流通速度變慢，銀行按揭貸款余額減少...種種跡象表明，資金流向地產(chǎn)的時代結(jié)束了，開發(fā)商大規(guī)模儲備地塊的時代也結(jié)束了。
房地產(chǎn)市場和行業(yè)出現(xiàn)重大變化的同時，相關(guān)管理政策也會發(fā)生根本性改變。未來政策重點需要逐步從增量轉(zhuǎn)到存量市場。
② 樓市政策“工具箱”
據(jù)統(tǒng)計，今年全國已有約220個省市放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策出臺頻次近600次。包括但不限于降低首付、購房補貼、提高公積金貸款額度等，但從最新的表現(xiàn)來看，市場仍處于深度博弈之中，政策效果弱于預(yù)期。
相比之前的這些政策，本次會議“用足用好政策工具箱”的提法有所不同，重點在于政策落實中，要發(fā)揮更好的政策效應(yīng)，保持行業(yè)穩(wěn)定。
通過會議內(nèi)容，或許接下來的樓市政策會有更多“工具”。并且，預(yù)計接下來各地房地產(chǎn)政策調(diào)整力度將會有所加大，“工具”也將會趨于多元化。
此前，往往是需求端刺激，但需求面只會新增供應(yīng)，導(dǎo)致未來供應(yīng)過剩和更大的問題（庫存和風(fēng)險）要解決。
因此，未來的政策導(dǎo)向，大概率是從供給側(cè)改革入手，比如滿足新市民、年輕人先租后買的需求；如何盤活存量提高供應(yīng)效率并匹配需求，包括城中村改造、老舊小區(qū)改造、縣域鎮(zhèn)域房屋改造，解決發(fā)展不配合、不充分的問題；如何打造好房子、好小區(qū)、好社區(qū)。
另外，因城施策的方式將會越來越多。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當(dāng)前核心一二線城市政策空間仍較大。在這些城市，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費等仍是政策方向。
城中村改造和棚戶改的區(qū)別
這次的會議再次提出了積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這在年初4月的中央政治局會議上也被提及。
這將意味著城中村改造將成為接下來房地產(chǎn)發(fā)展的重點之一。
棚戶改和城中村改造有何區(qū)別？
前者主要是拆除“老破小”，重新建，給老用戶們現(xiàn)金補貼。城中村改造有點像棚改2.0版本，在原來的基礎(chǔ)上優(yōu)化迭代了——環(huán)境升級，設(shè)施升級，人文升級。簡單說，棚改是賣地，城中村改造強調(diào)“改造”。
另外，涉及的城市范圍不同。此次城中村改造的范圍僅限于“超大特大城市”，而不像上一輪棚改一樣，無論城市大小均有涉及。
最后，配套措施也不同。上一輪棚改有貨幣化因素支撐，在不少地方引發(fā)了房價的新一輪上漲。但此次城中村改造，要求“多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好”，預(yù)計不會有專門的貨幣政策予以配合，因而也難以對當(dāng)?shù)胤績r產(chǎn)生直接拉動。
城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以功能性國有企業(yè)參與為主。未來，通過創(chuàng)新專項金融產(chǎn)品、實施更大的稅收優(yōu)惠、允許更大的規(guī)劃調(diào)整等手段，有望吸引更多的社會資本介入，加快城中村改造的步伐。
結(jié)合此前對于城中村改造的部署，未來的政策著力點在于把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來。包括：
保障性住房供給加速，特別是保障性租賃住房大規(guī)?；I集建設(shè)、分配；
加快推進(jìn)城中村改造，解決新市民、年輕人、外來人群融入城市的問題，釋放其消費潛力；
老舊小區(qū)改造，釋放居民提升住房品質(zhì)的潛力等。
除了上述內(nèi)容之外，此次政治局會議對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險依舊保持重視程度，不但關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的金融風(fēng)險，也進(jìn)一步強調(diào)了相關(guān)地方債務(wù)的風(fēng)險。在張波看來，針對房地產(chǎn)金融風(fēng)險，預(yù)計后續(xù)會強調(diào)出臺落地性執(zhí)行方案，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是有松有緊。
機會方面，確實能拉動房地產(chǎn)，但是這次改造的重點是基建，而不是房價。將會利好一些建設(shè)，建材，水泥，裝修等行業(yè)。
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