風口上，豬都能飛上天。——雷軍

剛剛過去的2020年，房企的巨頭們交出了一份靚麗的成績單。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年百強房企銷售超過15萬億，靚麗的成績并沒能提振一眾房企的股價。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，50家上市房地產(chǎn)企業(yè)的總市值為為28767.1億元，相較于2019年同期的36881.3億元，縮水超過8000億元。

那么為什么房企靚麗的銷售業(yè)績卻沒能讓公司的股價有所反應(yīng)？公司的股價和業(yè)績不呈正相關(guān)性嗎？

在我看來，上市公司的股價一般是一個預(yù)期性事件，股市一般利好兌現(xiàn)則視為利空，且房地產(chǎn)正在面臨一個最強的調(diào)控周期，作為周期性行業(yè)之一，此輪房地產(chǎn)的調(diào)整可能要長于以往的任何時期，因此股價有所反映也屬于正常。

當然，也并不是所有的房企都要面臨“跌跌不休”的局面。除此之外，未來地產(chǎn)企業(yè)向頭部集中的現(xiàn)象也會越來越明顯。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年50家上市地產(chǎn)公司當中，龍湖集團、綠城中國、保利地產(chǎn)、新力控股、合景泰富等12家房企股價去年仍保持上漲的態(tài)勢，而另外38家地產(chǎn)企業(yè)相較于2019年均有所下跌。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年房企指數(shù)整體下跌超過8%，其中最大單個房企跌幅為48%，平均為21%，可以說跌幅非常明顯。

那么未來房企會是一個什么樣的走勢呢？

我認為，隨著房住不炒的政策繼續(xù)貫徹，未來地產(chǎn)公司的頭部集中效應(yīng)將繼續(xù)加強，且行業(yè)的整體性機會將不會出現(xiàn)。

另外，今年地產(chǎn)公司拆分物業(yè)上市已經(jīng)成為一種趨勢，也是未來的地產(chǎn)板塊的潮流之一。港股上市公司碧桂園服務(wù)已經(jīng)高達1797億港幣，市盈率也高達75倍，其總市值比碧桂園的2192億僅僅少了395億。

根據(jù)財報顯示2020年碧桂園實現(xiàn)凈利141.32億，而碧桂園服務(wù)2020年上半年僅凈利僅為13.15億，差距明顯。

同樣的問題，融創(chuàng)也一樣存在。財報顯示，2020年上半年融創(chuàng)中國實現(xiàn)凈利為109.59億元，市值為1415億港幣，而融創(chuàng)服務(wù)2020年上半年實現(xiàn)凈利為2.38億元，市值為712億港幣。

截至2020年底，市值超過千億的房企共計十家，萬科以3334億元位居榜首，其次為龍湖集團、碧桂園、恒大、保利等。

我預(yù)計，未來千億級別房企將不會再擴容，不僅如此，還可能越來越少。原因是：

第一，2020年內(nèi)三條紅線和央行新規(guī)的頒布，市場對各房企的市值評估趨于謹慎。

第二，對于夕陽行業(yè)，市場對于其估值會越來越低，且地產(chǎn)公司負債均比較高，后排的融資困難度也比較大，因此未來房企擴容將會非常困難。

綜上所述，未來隨著政策的繼續(xù)收緊，頭部房企則會找到新的利潤承接點，而尾部房企則考驗比較嚴峻。所以從投資的角度而言，我不認為未來地產(chǎn)企業(yè)是一個好的投資渠道。但房地產(chǎn)服務(wù)依舊是一個很好的賽道。

萬科郁亮早在五年前其實就已經(jīng)為市場探明了物業(yè)服務(wù)這條路，以前是地段決定房價，未來十年二十年，我認為小區(qū)的物業(yè)管理將會是一個重要的參考。因此，我們不能再用以往的方式對房地產(chǎn)企業(yè)進行估值了，地產(chǎn)行業(yè)的衰落也會成為趨勢。